Sáng nay, tôi vừa đọc một bài viết mà buồn cả sáng: Từ nay chung cư bị xem là tiêu sản (*), vì nhà ở bây giờ sẽ phải có thời hạn. 

BDS Girl bảo, thực ra điều này chả mới lạ. Chung cư luôn là tiêu sản. Người ta mua để ở, để kinh doanh, hay lái dòng tiền mỗi tháng. Trước giờ luật sở hữu đất của nhà đầu tư luôn là 50 năm. Giờ dỡ bỏ luật này thì quàng thêm một cái thòng lọng nhà chung cư có thời hạn thì cũng vậy thôi. Chẳng có gì thay đổi cả.

Năm nay 2026 tôi như một chú chim đi lạc vì “vỡ tổ” tận 2 lần. Căn nhà tôi ở suốt 5 năm ở Bình Thạnh có xáo trộn vì một cô bạn đi lấy chồng. Thế là đổi sang 1 căn ở Hoàng Sa, quận 1. Lần này chỉ còn tôi và Làm Phim ở chung với nhau.

Đó là một căn chung cư cũ ở tầng 4 có phần cầu thang bộ thoai thoải, rất rộng. Sáng nào tôi cũng thức dậy cùng tiếng chim ríu rít trên mấy cây bàng cao tuổi, tiếng các cô các dì dọn hàng ăn sáng. Ban đầu hơi ồn, nhưng riết rồi cũng quen. Buổi chiều thì có thể đi bộ thoải mái ở bờ kè. Nhưng có lẽ điều tôi thích nhất là ban tối. Mặc một chiếc váy dài quá gối, tôi khoác chiếc giỏ màu mận tím quen thuộc của mình rồi mò sang khu Phạm Viết Chánh, uống một ly rượu rồi ngà ngà đi bộ về. Tận hưởng gió mát hây hây quanh đôi má đang bừng đỏ vì rượu.

Giữa năm thì bị đòi nhà. Kỳ lạ thay, suốt hai tháng đỏ mắt tìm kiếm, những căn nhà giá 7–8 triệu, khoảng giá vừa vặn với túi tiền của chúng tôi, hoàn toàn bặt tăm như một trò đánh đố của thị trường. Sau khi tụi tôi an cư ở Thủ Đức xa xôi, các lựa chọn lại đâm chồi nảy lộc.

Nhưng phải thừa nhận là dưới 8tr nhà không ổn. Nhu cầu ở của tôi và Làm Phim thú thật cũng hơi khó khăn: dưới 9tr cho mọi chi phí. Có hai không gian ngủ riêng, nhiều ánh nắng. Điện nước không chung chủ vì cả hai đều nấu nước rất nhiều. Chúng tôi chỉ có thể chọn chung cư cũ hoặc chung cư mới nhưng ở rất xa thành phố. 

Nhà nguyên căn thì không phải option tôi thích vì với cái giá chúng tôi có thể trả thường sẽ là nhà 4x5m. Cầu thang ngoắt nghéo, xe để ở trong nhà. Hai đứa ngủ chung 1 gác thì lại không má nào chịu nhường nhịn má nào. Cầu thang sắt ngoắt nghéo để bò lên thì đi sớm về khuya như Làm Phim thì có ngày nó ngã lộn cổ mất.

May sao đợt này tìm ra một căn ở Saigon Gateway Thủ Đức, gần ngã tư Thủ Đức. Nhà 72m2 với 2 phòng ngủ, 2 nvs và 1 phòng khách to.

Tổng chi phí chạm mốc 10 triệu/tháng (đã gồm điện, nước, xe, internet), chia đôi mỗi người 5 triệu. Dù vượt ngân sách, đồng nghĩa với việc tôi phải học cách bóp nghẹt chi tiêu và cày xới tìm job mới, nhưng đổi lại là một không gian sống khá lý tưởng.

Tôi được ngủ ở phòng ngủ, làm việc ở phòng khách. Mà nhờ vậy tôi nhận ra: hóa ra mình không có phòng làm việc trước đó nên cứ ăn ngủ viết lách trong cùng 1 phòng. Cứ một tí lại nằm, viết ko ra lại phải leo ra quán cafe ngồi. Từ ngày về căn này, tiết kiệm ngay 120k tiền phê la quán xá mỗi tuần. 

Nhìn lại hành trình hơn 10 năm ở Bình Thạnh, tôi cũng thấy rõ sự điên rồ của giá nhà:

• 2017 – 2019: Phòng chung cư cũ ở Bắc Đinh Bộ Lĩnh, Nguyễn Xí giữ mức 6 triệu/tháng suốt nhiều năm.
• 2020 – 2025: Dọn về Chu Văn An (căn 3 phòng ngủ), giá thuê nhích từ 10,2 triệu lên 12 triệu trong 5 năm.
• Đầu năm 2026: Giá nhà sôi bùng bùng như cháo trên nồi lửa to. Căn 2 phòng ngủ ở chung cư Bắc Đinh Bộ Lĩnh từng có giá 6 triệu (năm 2019) nay chốt hạ 8 triệu tới 8tr5 tùy xem có nội thất hay không. Tăng 33,3% trong 7 năm thì là con số giật mình. Cái thặng dư này, lương tôi không đua nổi.

Không chỉ tôi, trên các group bây giờ mọi người bắt đầu than thở là sao giá nhà Bình Thạnh, quận 1 tăng kinh thế???

Một căn nhà trọ be bé, 1 lầu 1 NVS 4x5m ở Bình Thạnh, lầu suốt bây giờ cũng loanh quanh giá 6tr-7tr. Chung cư ở Bình Thạnh thì cứ 8tr đổ lên cho chung cư cũ. Nhưng tìm đỏ mắt cũng không ra. Chung cư cao cấp thì cứ 10tr hất tới.

Như căn 1pn, 1pk ở Hoàng Sa, Quận 1 tôi vừa kể cũng đang cho thuê 6tr5. Giữa năm nay, chủ cũng đột ngột đòi lại để cho người khác thuê giá cao hơn. Chứng tỏ, mọi thứ mới diễn ra vào mùa hè năm nay.

Như căn này được xem là hiếm, dc chốt liền trong 1 nốt nhạc. Hoàng Hoa Thám tính ra cũng là ổn áp đấy

Siêu phẩm bé tí hin, diện tích sử dụng 30m cũng có giá 9tr. 

Chung cư Thanh Niên khá đẹp, đi quận 1 gần xịt và giờ 11tr 2 phòng ngủ. Khu này Tây ở cũng nhiều.

Nhìn lại lịch sử, đồng tiền Việt từng lạm phát tới 700% sau giải phóng (3*) thì mọi thứ có vẻ còn tăng nữa. Một làn sóng lạm phát mới đã và đang âm thầm nuốt chửng thặng dư của người lao động. 

Đứng trước cơn bão này, tôi hoang mang giữa hai lựa chọn: nếu (nếu thôi nhé) có tiền để mua thì mua Chung cư hay Nhà đất? 

Với tình hình này, tôi cũng không biết nên sở hữu nhà mặt đất hay chung cư tốt hơn. Ở Hàn Quốc, các khu nhà ở xã hội dạng Land Leasehold tại Seoul áp thời hạn 20 năm đang đẩy hàng ngàn hộ gia đình vào cảnh đi mắc núi, trở mắc sông vì khi hết hạn, tiền đền bù không đủ mua chỗ ở mới. Ở Việt Nam, mua chung cư đồng nghĩa với việc chấp nhận một tài sản sở hữu ngắn hạn. 

Nhưng mua nhà mặt đất liệu có an toàn?

Chị Sắp Lây Tây có kinh nghiệm mua bán nhà nhất trong đám bạn tôi. Chị cũng vừa mua 1 căn chung cư vào hồi cuối 2025, Chị bảo, mua ở mặt đất cũng khó nói. Với chính sách mở rộng đường lộ và liên tục mở rộng hẻm như hiện tại, cũng ko biết khả năng bị mất trắng là như nào.

Rất có thể, Sài Gòn sẽ biến thành một Singapore thứ hai (4*): Người dân làm việc ở trung tâm nhưng phải chấp nhận dạt ra đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương sinh sống rồi di chuyển theo các trục giao thông lớn.

Giữa bức tranh kinh tế mà lạm phát và lãi suất ngân hàng cùng nhau leo dốc, đành dùng lại hai khái niệm nguyên bản của người xưa: Người giàu ngán ngẩm, người nghèo khóc ròng. Mua một căn nhà 2,5 tỷ, mỗi tháng gánh khoản trả góp 20 triệu cùng lãi suất 8–10%/năm thì không khác gì tự tay ký vào bản cam kết lao động khổ sai kéo dài 23 năm. 

Dù vậy, chị Sắp Lấy Tây vẫn bảo: Dính tí nợ tự dưng lại có động lực cày cuốc. Hơn hết là cảm giác “an cư” để không phải phập phồng lo bị dọn đi mỗi năm là một sự đền đáp xứng đáng.

Giữa lúc cuộc khủng hoảng nhà ở đang lên đến đỉnh điểm, bố tôi đưa ra một giải pháp mang tính đột phá về quản trị tài sản: “Muốn mua chung cư thì bán căn nhà mặt đường ở Biên Hòa đi.”

Cái đề xuất mang tầm vóc chiến lược ấy diễn ra ngay sau khi tôi vừa thắp nhang khấn nguyện ông bà. Xét về mặt tâm linh, đây có thể coi là một tín hiệu. Nhưng xét về mặt thực tế, đó đơn giản là tính bố: Hễ có bài toán tài chính nào khó, đáp án đầu tiên của ông luôn là bán nhà.

Nhưng không haha, không đời nào tôi chọn bán nhà mặt đất mà lên chung cư. Chưa kể căn đó 2029 cũng phải xây sửa lại vì nhà tôi sẽ bị mất 10 thước, lo tính toán từ giờ vụ tiết kiệm là vừa.

Đợt này tôi về Thủ Đức ở, cũng khá chill chill vì dc thỏa mãn 2 đời sống, đi làm quận 1 và ở vùng ven. Tôi muốn kiếm tiền quận Nhất tiêu tiền vùng ven thì phải nghĩ chuyện tăng thu nhập ấy chứ. 

Tình hình này làm tôi muốn vạch ra vài thứ:

1. Đầu tiên là bớt tiêu trước trả sau. Một dạo mua hộ Làm Phim khá nhiều, tôi thanh toán 4tr/ tháng, cấn thẳng vào lương tháng sau là bình thường. Có đợt ko mua gì cả, tháng đó tôi chỉ thanh toán có 154k, chủ yếu do thanh toán trả góp nhiều lần cho một số món đồ. 
2. Do Làm Phim ko ở nhà thường xuyên, tôi cũng không dùng điện và máy sấy tít bùng bung như hồi nhà cũ. Áp dụng tiết kiệm điện nước triệt để, còn nó về nhà có xài nhiều điện nhiều nước tí cũng ko sao. Nó bị thặng dư thuê nhà hơn 30% mỗi năm trong khi công việc đi đoàn bấp bênh là quá khổ rồi.
3. Tăng thu nhập, nghiệm túc mà nói là vậy.

Một số thông tin bạn đọc có thể tham khảo:

(*): Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024): Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng công trình (thường là 50–70 năm). Khi hết niên hạn công trình và bị kiểm định chất lượng là xuống cấp nguy hiểm, nhà chung cư sẽ phải phá dỡ để cải tạo/xây lại. 

(2*): Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn & CBRE: Trong giai đoạn 2023–2025, chỉ số giá thuê căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng trung bình từ 8%–12%/năm do nguồn cung nhà ở giá rẻ hoàn toàn đóng băng, đẩy giá thuê ở các quận nội thành/tiệm cận nội thành (Bình Thạnh, Thủ Đức) tăng từ 30–35% so với giai đoạn trước dịch (2019). 

(4*) Sau đổi tiền (1985-1988), Việt Nam từng trải qua thời kỳ siêu lạm phát đỉnh điểm lên tới 774.7% (năm 1986), khiến giá trị đồng tiền thay đổi chóng mặt. 

(5*): Mô hình HDB của Singapore: Hơn 80% dân số Singapore sống trong các căn hộ HDB do nhà nước phát triển với thời hạn sở hữu 99 năm. Người dân làm việc tại trung tâm Financial District và di chuyển về các đô thị vệ tinh (Jurong, Woodlands) bằng hệ thống tàu điện ngầm MRT.